Es muy importante gestionar correctamente tu hipoteca, ya que si esta deuda no se salda en su totalidad, puede haber consecuencias bastante negativas, como denuncias de las centrales de riesgo y pérdida total del inmueble.
En el artículo de hoy vamos a desvelar una de las consecuencias más negativas de eludir las obligaciones hipotecarias y cómo pueden actuar los bancos para recuperar el capital prestado a los deudores, este proceso se denomina ejecución hipotecaria (foreclosure).
Por ello, si te interesa conocer más sobre este tema, te invitamos a leer el artículo completo, que sin duda te ayudará a evitar tales posibles situaciones.
Empecemos definiendo ¿Qué es foreclosure?
Es un proceso legal donde el prestamista (generalmente un banco) toma la decisión de recuperar la propiedad que en algún momento financió, ya que el prestatario incumplió con los acuerdos de pago.
Cuando hay un mal manejo del crédito por parte del deudor, el prestamista busca recuperar la deuda pendiente vendiendo la propiedad.
Normalmente, este proceso de ejecución hipotecaria comienza cuando el prestamista envía un aviso de incumplimiento al prestatario, dándole plazo determinado de tiempo para ponerse al día con los pagos atrasados.
Si el deudor no lo hace, la entidad financiera puede iniciar los procedimientos de ejecución hipotecaria, que normalmente implican la venta de la propiedad en una subasta pública.
Si la propiedad no se vende, el banco se convierte en el propietario del inmueble, los procedimientos de ejecución hipotecaria varían según el estado y pueden tardar varios meses en completarse.
La ejecución hipotecaria puede tener un impacto significativo en la calificación crediticia del prestatario y en su capacidad para obtener financiamiento en el futuro.
Las fases del proceso de Foreclosure:
- Pre-Foreclosure: Esta es la fase donde muchos inversionistas lo ven como una buena oportunidad de negocio, pues el dueño de la propiedad ya está al tanto de que se le aplicará una ejecución hipotecaria; sin embargo, todavía está habitando su propiedad, pero este ya no se encuentra motivado de seguir viviendo allí, pues sabe que en muy poco tiempo el banco le quitará su casa. Por lo tanto, para los negociantes puede ser un buen momento para comprar por un precio competitivo.
- El foreclosure directamente en la corte: En esta fase se subasta directamente la propiedad en los tribunales, este es un suceso que puede llegar a ser riesgoso pero al mismo tiempo bastante beneficioso. Lo ideal es que participen inversionistas ya experimentados en liquidaciones de este estilo, porque en la mayoría de las ocasiones no permiten acceder a la propiedad, es decir, no permiten ver las condiciones reales en la que está por dentro. Tampoco hay tiempo para pagar una búsqueda de gravámenes, valoraciones y permisos abiertos que pueda tener la propiedad.
Cómo en toda subasta, la casa es vendida al que más dinero ofrezca por ella en los Estados Unidos, se conoce como Trustee Sale. La subasta por lo general comienza con el monto que el dueño de la vivienda le debía al banco, con base a este valor y la cantidad de interesados sube más o menos el precio de compra. Por ejemplo, si el dueño le debía al prestamista $100k, pues la subasta comienza con ese número. Este tipo de adquisiciones en la corte, exige que se pague la propiedad con efectivo el mismo día, por lo general la persona que gana la subasta es muy probable que tenga que desalojar a los antiguos dueños.
- After-Foreclosures: Esta es la forma más habitual de adquirir este tipo de propiedades, luego de pasar por la ejecución hipotecaria en la corte, el banco que posee la nota va a vender la propiedad. En este caso ya la entidad financiera se encarga de hacer el desalojo, organizar las cosas para poder ofrecer un título limpio al nuevo comprador y listar la propiedad con un agente de Bienes Raíces.
Este tipo de viviendas son nombradas REO (Real Estate Owned o Bienes Raíces poseídos) y la manera más común de encontrarlas es en el MLS (multiple Listing Service).
Ventajas y desventajas de comprar una propiedad en Foreclosure:
Ventajas:
-Precio más bajo: las propiedades embargadas generalmente se venden a un precio más bajo que su valor de mercado.
-Venta rápida: las ventas de ejecuciones hipotecarias generalmente se completan rápidamente, ya que el prestamista quiere deshacerse de la propiedad y recuperar sus pérdidas.
Desventajas:
– Costos ocultos: las propiedades embargadas pueden tener costos ocultos de reparación o renovación, los cuales deben asumirse luego de comprar el inmueble.
– Condición de la propiedad: las propiedades embargadas posiblemente se encuentren descuidadas o en estado de abandono, lo que requieren grandes reparaciones.
– Problemas de título: puede existir gravámenes pendientes o problemas de título que deben resolverse antes de que se pueda transferir la propiedad.
– Competencia: las propiedades embargadas pueden atraer a múltiples postores, lo que lleva a una compra competitiva y posiblemente más costosa.
A grandes rasgos esto es lo que sucede cuando una propiedad entra en estado de foreclosure o ejecución hipotecaria, para evitar entrar en un proceso tan drástico como este debes ser muy cuidadoso y responsable con las cuotas de tu hipoteca o llegar a un acuerdo de pago con el prestamista para que tu vivienda no llegue a ser embargada. También si desea invertir en una propiedad bajo la modalidad de foreclosure debes ser consciente que esta inversión podría ser riesgosa y no traerte los resultados que esperabas, para esto, es importante que te asesores con un agente inmobiliario y expertos en el mercado de Real Estate antes hacer una oferta en esta modalidad de negocio.
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