Las actualizaciones en las tasas hipotecarias se anunciaron hace unos días, gracias a los cambios en el ajuste de nivel de préstamo (LLPA por sus siglas en inglés). Desde 01 de mayo de 2023, las personas con puntajes crediticios altos están destinadas a pagar tasas de interés más altas que las personas con puntajes crediticios bajos.
Esto seguramente cambiará las reglas del juego para aquellos que han administrado su historial crediticio correctamente, ya que tendrán que ajustar sus balances y recargar sus hipotecas.
Empecemos entendiendo, ¿Qué es LLPA?
El Loan-Level Pricing Adjustments (LLPA) son, literalmente, ajustes al “precio” de un préstamo. Los valores de los créditos son los que determinan la tasa hipotecaria de una financiación, estos se pueden aplicar a los intereses basados en el riesgo, los cuales varían según la calificación crediticia, la relación con el préstamo/valor, el tipo de producto, entre otros factores.
Estos ajustes se comenzaron a implementar en los préstamos hipotecarios convencionales en abril de 2008 y se mantienen vigentes en la actualidad. Estas modificaciones también existen porque para finales de la última década, cuando los préstamos respaldados por el gobierno comenzaron a fallar, dos de las grandes empresas dedicadas a las hipotecas en el país, Fannie Mae y Freddie Mac se dieron cuenta de que estaban descapitalizadas y sobreexpuestas al riesgo.
Ante la compleja situación, ambas compañías estaban perdiendo grandes sumas de dinero, y en poco tiempo decidieron aumentar las tarifas. Sin embargo, ninguno de los grupos quería hacer un cambio de precios en general. Las dos compañías entendieron que algunos préstamos eran menos riesgosos que otros. A partir de esta intención, nacieron los ajustes de precios en los niveles del préstamo más conocidos como (LLPA).
¿En qué consiste la nueva actualización de la LLPA y como afecta a los compradores de vivienda?
Antes de comenzar a explicar en detalle el cambio que ha tenido los LLPA en los préstamos hipotecarios, debemos entender que los ajustes de precios en los niveles de los créditos son la forma que tiene el gobierno de aumentar las tarifas para los prestatarios “más riesgosos” sin penalizar a los “más seguros”.
Desde 01 de mayo de 2023, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) generó una nueva norma, con el fin de ayudar a mejorar la asequibilidad de la vivienda en los EE. UU. La nueva iniciativa cambiará la estructura actual de ajustes de precios en los niveles de préstamo (LLPA).
Los préstamos afectados por el nuevo formato incluirán préstamos de vivienda convencionales y créditos de refinanciamiento adquiridos por Fannie Mae y Freddie Mac. Esta norma establece que reducirá los LLPA para prestatarios con puntaje de crédito bajo y aquellos con pagos iniciales más inferiores, mientras que aumentará ligeramente para compradores de vivienda con buen crédito.
Dadas estas modificaciones, es importante aclarar que las personas que anteriormente tenían un puntaje de crédito de 740 o más no se les aplicaba ningún ajuste porque tenían el nivel más alto para propósitos hipotecarios. Actualmente, estos estándares también se han modificado, pues el mejor puntaje para comprar una casa ya no es 740, es de 780.
Esto sin duda ha conmocionado a gran parte de la población, pues consideran que no es equitativo que aquellos que han construido y desarrollado un excelente historial crediticio tengan que asumir un mayor costo en cuanto a interés para préstamos de vivienda. Por otra parte, esta nueva normatividad de cierta manera le permite a cierta población acceder a préstamos hipotecarios con intereses más viables de financiar.
Para finalizar, ¿Cómo impacta este cambio de precios para los prestatarios?
Los ajustes de precio en los niveles de préstamo se evalúan en función de varios factores, incluido el puntaje crediticio, la relación préstamo-valor, la relación deuda-ingreso, el propósito del préstamo, la ocupación y el tipo de hipoteca.
Con base en al nuevo modelo LLPA, alguien que compre una casa de $400,000 con un puntaje crediticio de 740 y un pago inicial del 20 % sus tarifas aumentarán de $2,000 a $3,500. Sin embargo, un comprador de vivienda con un puntaje crediticio de 640 y un pago inicial del 3% notará una reducción sustancial de la tarifa de $11,000 a $6,000.
También es importante tener presente que la tarifa solo se paga una vez y dependerá del monto del préstamo y se realiza solo en los gastos de cierre.
En conclusión, la nueva estructuración en los Loan-Level Pricing Adjustments (LLPA) han revolucionado tanto de manera positiva y negativa para los posibles compradores de vivienda, para explicar mejor ambos contextos te presentamos los dos siguientes puntos de vista:
- Para aquellos que poseen un puntaje más alto (760-780) tendrán que asumir una capacidad de endeudamiento más alta y asumir más gastos, esto de cierta manera lo reciben como una penitencia, pues consideran que se han preparado por un largo tiempo para obtener mejores beneficios en sus préstamos hipotecarios.
- Para aquellos que poseen un puntaje más bajo (640-660) sienten que esta nueva normatividad los beneficia, ya que les da la posibilidad de adquirir una vivienda sin necesidad de tener una alta responsabilidad de endeudamiento.
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